Gaetan Hankart (Matexi): Iva al 21% su demolizioni/ricostruzione è un ‘duro colpo’

Il core business di Matexi (Maatschappij Tot Exploitatievan Immobiliën), con sede a Waregem (Fiandre occidentali), è l’acquisto di siti ed edifici esistenti da riconvertire. Impiega 300 persone e ha un fatturato di oltre 400 milioni di euro. Tutti i suoi dipendenti sono “colletti bianchi”, insiste il presidente del consiglio d’amministrazione, Gaëtan Hankart. Attraverso il subappalto, soprattutto per la costruzione di case e appartamenti, l’azienda stima di dare lavoro a 3.000 persone. Gaetan Hankart è uno dei tre azionisti della famiglia Matexi, insieme alla moglie Benedikt Vande Viver e al genero Bruno Vande Viver, entrambe famiglie fondatrici dell’azienda, nate nel 1945. Gaetan Hankart (59) è entrato in Matexi quasi 30 anni fa, dopo due esperimenti su larga scala, Kone e IBM, a Londra e Stoccarda. Nato da padre vallone e madre brussellese, si è laureato in ingegneria civile alla KUL e ha conseguito un MBA ad Harvard nel 1994. Sul fronte del volontariato, assume il ruolo di presidente dell’ASBL YouthStart, che aiuta i giovani a i margini. La comunità ha un atteggiamento imprenditoriale ed è presidente di Guberna, un’organizzazione no-profit che lavora per promuovere e formare una buona governance aziendale. Questo “appassionato di outdoor” ama viaggiare fino agli angoli più remoti del mondo, dall’Alaska alla Patagonia, per scoprirli. Dice a se stesso “Esploratore, in senso letterale e figurato.”

Qual è la vostra analisi del mercato immobiliare residenziale? Hai paura di un crollo a causa di tassi di interesse particolarmente elevati?

La domanda rimarrà forte a causa della demografia in costante aumento e della diminuzione delle dimensioni delle famiglie. Servono sempre più alloggi. Inoltre, la transizione energetica richiede una profonda ristrutturazione dei nostri edifici, che hanno un’età media di 67 anni. Sono necessarie più unità, che consumano meno energia e talvolta collocate in altri luoghi.

In secondo luogo, penso che tutti siano interessati a preservare gli spazi verdi. Se possibile, dovremmo essere in grado di mettere in atto meccanismi per riparare gli errori del passato laddove sono stati commessi. La Gran Bretagna ha creato fondi per il restauro del paesaggio. Ciò ovviamente deve sempre essere fatto rispettando i diritti di proprietà e ricompensando adeguatamente i proprietari.

Non possiamo temere un crollo immobiliare a causa degli alti tassi di interesse?

Il contesto è davvero difficile. Tassi di interesse più alti significano che l’importo dei mutui che le persone possono sottoscrivere diminuisce. Inoltre, i costi di costruzione sono aumentati in modo significativo. Altra difficoltà: la durata dei permessi, che si è allungata a causa del fenomeno “NIMBY” (non nel mio cortile) e “BANANA” (non costruire proprio niente vicino a nessuno). Nelle Fiandre e in Vallonia, per ottenere un permesso ci vogliono più di 4 anni. A Bruxelles sono passati più di cinque anni.

Inoltre, i tassi di interesse più elevati rendono il finanziamento dei progetti più costoso. Ma il colpo più grande è stata l’IVA al 15% (dal 6 al 21% a seconda della ndr) che abbiamo aggiunto al processo di demolizione/ricostruzione.

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Pensi che incoraggiamo troppo la ristrutturazione a scapito della demolizione?

In realtà. Perché non applichiamo le stesse tasse ad una casa nuova o vecchia? Una casa di 11 anni non è una casa di 80 anni, ma entrambe possono essere ristrutturate. Ovviamente ne vale la pena. Ma ci sono anche monumenti che non hanno alcun valore culturale o architettonico, e sarebbe meglio demolirli e ricostruirli piuttosto che metterci sopra degli intonaci.

In termini di CO2 ed economia circolare, la demolizione non è una soluzione peggiore della ristrutturazione?

Sono stati fatti molti progressi. Oltre il 90% dei materiali generati nelle operazioni di demolizione vengono riutilizzati, il che rientra nell’economia circolare. Ma devi essere realistico. È un’illusione credere che l’edificio possa essere smantellato tra vent’anni e ricostruito altrove. Dal punto di vista tecnologico siamo molto lontani da questo. Siamo anche molto lontani da una piena ripresa. Le nuove costruzioni vengono talvolta criticate perché realizzate in uno spazio ancora vergine. Ma questa nuova costruzione può essere giustificata se è vicina a servizi commerciali o medici, strade e trasporti pubblici.

Quanto sarebbe intelligente ed equo far sì che l’acquirente di una nuova casa paghi il 21% di IVA per l’installazione di una nuova cucina e riscuota il 6% di IVA sulla stessa nuova cucina dall’acquirente di una casa esistente? Non capisco.

Ma senza supporto le persone non rinnoveranno…

La Spagna fa esattamente il contrario. Si applica un’IVA bassa alle case nuove e a basso consumo energetico e un’IVA elevata alle vecchie case. Chiedo un’IVA unificata, che consenta al proprietario, a seconda delle condizioni dell’edificio fatiscente e dei suoi mezzi, di fare la scelta migliore.

Questo tipo di advocacy non funziona nella tua azienda?

No, perché stiamo realizzando anche lavori di ristrutturazione come l’Ospedale Militare di Anversa dove abbiamo realizzato 400 unità abitative in uno spazio verde urbano di sette ettari. Credimi o no, ma voglio far parte di una visione sociale progressista. Non ho alcun desiderio di aggrapparmi ai risultati passati. Preferirei adattare l’azienda per contribuire al futuro del Paese, al futuro dell’edilizia abitativa, e soddisfare un bisogno fondamentale.

Tornando ai prezzi, temete il ribasso?

Vi ricordo i cinque elementi che influenzano il mercato: tassi dei mutui, materiali edili, durata delle autorizzazioni, costi di finanziamento e Iva, che è passata dal 6 al 21%. Tutti questi elementi avranno un effetto molto dannoso. Rallenterà la trasformazione urbana, che è tuttavia necessaria. Ridurrà l’offerta a fronte della crescente domanda e influenzerà l’accesso agli alloggi. Coloro che possono permettersi di acquistare continueranno a farlo. D’altro canto, chi non potrà più farlo sarà costretto ad affittare il meglio sul mercato e spingerà i prezzi al rialzo. È un peccato e un deplorevole, e sottolineo queste due parole, perché sono le persone alla base della piramide che soffriranno maggiormente per l’insufficienza dell’offerta.

Inoltre, stiamo già assistendo a una serie di aziende che riducono la propria forza lavoro. Meno posti di lavoro significano anche meno entrate per lo Stato. Questa non è davvero la cosa giusta da fare.

Per te il rinnovamento a volte non ha senso…

La ristrutturazione non raggiunge le stesse qualità funzionali, materiali ed energetiche della nuova costruzione. È sbalorditivo continuare a investire in una casa di 80 anni. È un po’ come riaccendere un sigaro completamente fumato per fare un paio di boccate.

Perché la demolizione e la ricostruzione sarebbero più economiche della ristrutturazione?

Ma la demolizione non costa più della ristrutturazione?

Il costo di demolizione è molto ragionevole. La media è intorno ai 15.000 euro. Certamente potrebbe essere più alto se ci fosse amianto o altri elementi di contaminazione. Ma a parte questo, non è un grosso compito. I materiali vengono recuperati e riciclati.

“Ci sposteremo sempre più verso unità prefabbricate e preassemblate”.

Cosa rende unica la gamma Matexi?

Il nostro gruppo, nato nel secondo dopoguerra, proviene da una famiglia di agricoltori che, come commercianti di materie prime, cercavano di rendere felici i piccoli agricoltori avendo una propria azienda agricola. Matxi acquistò ampi appezzamenti di terreno agricolo con diverse piccole fattorie, che Matxi divise e vendette a un affittuario che possedeva pochi ettari di terreno alla volta.

Nel corso del tempo Matexi si è reinventata più volte, specializzandosi prima nella vendita di terreni edificabili, e poi nella costruzione di case a 4 piani. Nella seconda metà degli anni ’90 ci siamo reinventati nuovamente. Abbiamo enfatizzato il concetto di quartiere e siamo diventati promotori di quartieri. Il nostro obiettivo non era quello di sviluppare interi quartieri, ma piuttosto creare luoghi piacevoli in cui vivere e contribuire alla qualità dei quartieri in cui Matexi opera.

Cosa intendi per quartiere?

Il quartiere include l’idea di prossimità immediata. Parliamo di un raggio compreso tra 500 metri e 1 chilometro dove tutto può essere fatto in 5-10 minuti a piedi o in bicicletta. Un quartiere contiene tipicamente tra 1.000 e 3.000 famiglie o tra 2.000 e 10.000 persone. Bruxelles ha più o meno 80 distretti. Borghi e quartieri, per me, sono sinonimi. Una zona come Kondroz ha i suoi villaggi e i suoi quartieri hanno un’atmosfera da villaggio.

Penso che dobbiamo pensare molto al quartiere e all’atmosfera desiderata. Tenendo presente questo, mi dispiace un po’ che alcuni quartieri non abbiano più il solito postino, poliziotto, panetteria o bar.

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Vedete sviluppi in termini di materiali da costruzione?

Ho due idee. Primo: l’armonia e la bellezza dei villaggi o dei quartieri derivano storicamente dall’uso di materiali da costruzione della regione. Inoltre, abbiamo costruito in base al clima locale. A causa dei minori costi di trasporto, i materiali da costruzione vengono sempre più importati dall’altra parte del mondo. Questo, secondo me, non contribuisce all’armonia degli edifici in certi quartieri o villaggi.

Penso che dovremmo preoccuparci davvero di definire un linguaggio architettonico per ogni regione e ogni villaggio, preferibilmente scegliendo un linguaggio già esistente e cercando di preservarlo e magari valorizzarlo.

Idea 2: Penso che ci sposteremo sempre di più verso moduli preassemblati e già pronti. L’associazione occupa un posto di rilievo nel settore edile. Prendiamo l’esempio di una finestra. In passato il falegname realizzava la cornice, il vetraio il vetro e il pittore il dipinto. Oggi la finestra arriva pronta per essere installata.

Cosa ne pensi del legno?

Ho una predilezione per tutti i materiali naturali e il legno è uno di questi. Ha il vantaggio di immagazzinare anidride carbonica. A chi è preoccupato per la distruzione delle foreste dico che non ci sono problemi se l’utilizzo del legname va di pari passo con una gestione selvicolturale intelligente. Il legno è una tecnologia che permette di prefabbricare i materiali, isolarli bene e costruire più velocemente. Si tratta quindi di una tecnologia che presenta una serie di vantaggi.

Sei a capo di un’azienda di famiglia con tre azionisti, tua moglie, tuo cognato e te. Come garantirne la sostenibilità?

È importante avere una visione comune sulla direzione da seguire. La nostra visione è “Tutti meritano un bel posto in cui vivere”. È ancora l’idea di rendere felici le persone attraverso le loro case, siano esse acquisite o affittate. Credo fermamente nell’importanza di un buon alloggio. È un bene fondamentale, come la salute o l’accesso al lavoro.